Usus, Fructus, Abusus sont des prérogatives attachées au droit de propriété. Le droit de propriété est un droit réel, selon l’article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue », pourvu qu’il n’en fasse pas un usage qui est prohibé par les lois ou encore par les règlements. 

Usus, Fructus, Abusus | Définition simple : L’usus est donc un droit d’user de la chose, tandis que le fructus est le droit d’en percevoir les fruits et l’abusus, le droit de disposer de chose.

Qu’est-ce que l’usus ?

L’usus est le droit de se servir de la chose le droit, jus utendi. Il peut être exercé soit par le propriétaire du droit lui-même soit par un tiers. L’usus signifie aussi le droit de ne pas se servir de la chose.

Ce droit d’usage peut s’exercer d’une manière positive ou négative :

Positive :

Le propriĂ©taire peut se servir de la chose, il peut l’exploiter de n’importe quelle manière. Par exemple, une personne est propriĂ©taire d’un bien immobilier, dès lors, elle a le droit d’user de sa propriĂ©tĂ©, c’est-Ă -dire d’y habiter ou encore d’y faire loger un membre de sa famille tout comme elle a le droit de ne pas y habiter, c’est Ă  sa guise.

Négative :

L’usus implique aussi la libertĂ© de ne pas se servir de la chose dont on est le propriĂ©taire, ainsi le propriĂ©taire d’un terrain est libre de ne pas l’occuper, de ne pas l’exploiter.

Un point important et non le moindre : il faut savoir que le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage de la chose, c’est-à-dire que le droit de propriété ne peut pas disparaitre par le jeu de la prescription extinctive. Un tiers peut en revanche acquérir la propriété au bout d’un certain temps par la prescription acquisitive.

Dans certains cas et sous certaines conditions de l’Usus, Fructus, Abusus, le propriétaire peut se voir priver de son droit dû au non-usage de la chose.

Exemple : L’administration peut réquisitionner un logement vacant.

Par ailleurs, découvrez aussi : Qu’est-ce que le régime de l’indivision en droit des biens ? Un régime très important en droit des biens et en matière de droit de propriété.

Qu’est-ce que le fructus ?

Le fructus, droit de jouissance est le droit de percevoir les fruits tirés de la chose. Cette jouissance peut s’exercer de deux manières différentes soit :

Par des actes matériels :

Le propriétaire recueille les fruits de la chose. Exemple : Pour un exploitant agricole, percevoir les fruits de toutes ses récoltes.

Par des actes juridiques :

Le propriétaire perçoit les fruits civils, les revenues issues du bien. Exemple : percevoir les loyers qui sont tirés d’un immeuble loué.

Le fructus peut concerner deux sortes de revenus : les fruits ainsi que les produits.

Fruits :

Ils correspondent à tout ce que la chose produit périodiquement sans altération de sa substance. Il peut s’agir des fruits naturels c’est-à-dire que leur présence ne requieret pas l’intervention de l’homme (exemple : les fruits des arbres sauvages) ; fruits industriels, les fruits requièrent ici un travail réel de l’homme (exemple : récolte d’un champ) ; ou encore des fruits civils, qui sont des revenus périodiques en argent et qui proviennent d’un bail de la chose (exemple : loyers)

Produits :

C’est tout ce qui provient de la chose sans périodicité, mais dont la création altère sa substance.

Il est très important de distinguer les deux parce que si les fruits reviennent à l’usufruitier, les produits, quant à eux, appartiennent au nu-propriétaire.

Exception :

Le possesseur de bonne foi n’est pas tenu à la restitution des fruits qu’il a perçus. Article 549 du Code civil : « Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède les fruits de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement. »

Selon la Cour de cassation, le propriétaire se réserve d’exploiter à sa guise un bien lui appartenant. Qu’en est-il alors de l’exploitation de l’image d’un bien par un tiers ? Porte-t-elle une atteinte au droit de jouissance du propriétaire ?

Après des nombreux arrêts qui se sont penchés sur la question, la Cour de cassation dans arrêt du 7 mai 2004 a énoncé que le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de son bien. Ainsi pour s’opposer à son utilisation par un tiers, il faudrait que l’exploitation de l’image lui ait causé un trouble anormal. Par trouble anormal, l’arrêt du 7 novembre 2005 a précisé qu’il faut que l’utilisation de ladite image porte atteinte au respect de la vie privée.

Qu’est-ce que l’abusus ?

L’abusus est un droit pour le propriĂ©taire de disposer de son bien comme il l’entend, c’est-Ă -dire de faire tout ce qu’il veut de son bien.

Seul le propriétaire a le pouvoir de détenir l’abusus tandis que l’usus, plus précisément la servitude ou encore l’usufruit constitue un démembrement de la propriété. Le droit de l’usufruit se limite ainsi à l’usus et au fructus, le propriétaire est donc privé du droit d’usage et du droit de disposer pendant toute la durée de l’usufruit. L’extinction de l’usufruit fait accéder le nu-propriétaire à la pleine propriété.

L’abusus est sans doute l’un des droits les plus importants des droits de propriété. Il est en effet soumis à une protection particulière. Selon l’article 545 du Code civil : « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

L’abusus peut prendre différentes formes soit :

Juridiquement : l’abusus porte sur le droit de propriété. Le propriétaire peut transférer son droit (Exemple : par vente, donations, legs…) ou procéder au démembrement du droit de propriété (c’est-à-dire de constituer un usufruit, constituer une servitude sur le bien, de céder la nue-propriété…) ou encore d’affecter le bien en garantit du paiement d’une dette (exemple : hypothèque, gage …)

Dans un certain nombre de cas, un bien ne peut pas être cédé. Exemple : sépulture, le corps humain etc.

Matériellement : l’abusus porte sur la chose, c’est-à-dire le bien. Le propriétaire a le pouvoir d’affecter la substance de la chose c’est-à-dire, le droit de disposer des choses constituant son patrimoine; mais aussi de le modifier, de transformer, de le céder, de l’abandonner ou même de le détruire. Le propriétaire se réserve donc le droit d’exercer son droit ou pas.

Limites au droit de disposer d’une chose (abusus)

Elles peuvent être soit du fait de la loi, soit d’une convention.

Servitude

Elle limite le droit de disposer de la propriĂ©té : il peut s’agir soit d’une servitude lĂ©gale ou bien d’une servitude d’écoulement des eaux.

Droit de préemption

Un propriétaire veut céder son bien à un tiers de son choix, mais la loi offre la possibilité à certaines personnes de se substituer à l’acquéreur.

Expropriation pour cause d’utilité publique

Dans certains cas, le propriĂ©taire est contraint de cĂ©der son droit de propriĂ©té : c’est le cas d’une expropriation pour cause d’utilitĂ© publique.

Article 545 du Code civil : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

Clause d’inaliénabilité

Elle prend tout son sens lorsqu’un propriétaire accomplit des actes à titre gratuit, ce dernier ne trouvant aucun intérêt dans les actes à titre onéreux. L’affectation d’une clause d’inaliénabilité emporte alors l’interdiction d’aliéner le bien, mais aussi à la constitution d’une sureté réelle et enfin à la saisie du bien ; sa mainlevée nécessite donc l’intervention du juge.

Article 900-1 du Code civil : « Les clauses d’inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime. » Le législateur a donc posé deux conditions à la validité de la clause d’inaliénabilité :

  • Qu’elle soit limitĂ©e dans le temps, elle ne peut donc ĂŞtre perpĂ©tuelle
  • Qu’elle soit justifiĂ©e d’un intĂ©rĂŞt sĂ©rieux et lĂ©gitime.

Ces conditions ne sont en revanche pas requises quand il s’agit d’une personne morale parce que les clauses d’inaliénabilité consenties à des personnes morales qui présentent un caractère perpétuel peuvent être valides, article 900-1 alinéa 2 : « Les dispositions du présent article ne préjudicient pas aux libéralités consenties à des personnes morales ou mêmes à des personnes physiques à charge de constituer des personnes morales. »

Il faut savoir que les clauses pénales sont interdites. Les clauses pénales sont des clauses par lesquelles le disposant prive de la libéralité celui qui mettrait en cause la validité d’une clause d’inaliénabilité ou demanderait d’autorisation d’aliéner.

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