Le régime de l’indivision en droit des biens est le régime qui régit une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes appelées indivisaires ou co-indivisaires exercent un droit de propriété sur un même bien meuble ou immeuble. À cet effet, ils jouissent ensemble des mêmes droits et endossent les mêmes responsabilités.

Dans le cadre du régime de l’indivision qui est de création napoléonienne, chaque indivisaire possède une quote-part de la propriété d’une chose, sans que cette fraction du droit de propriété ne soit ni matériellement désignée ou identifiée, ni individualisée. Il s’agit ainsi en quelque sorte d’une part abstraite.

En droit des biens, mise à part la copropriété des immeubles bâtis, le régime de l’indivision est une autre forme de propriété collective. À la différence de la première (la copropriété), la seconde (l’indivision) ne permet pas aux propriétaires d’obtenir un droit exclusif sur une partie distincte du bien.

Le régime de l’indivision est encadré par les articles 815 et suivants du Code civil. 

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Régime de l’indivision : Qu’est-ce que la masse indivise ?

La masse indivise est constituée de tous les biens qui existent au jour de l’indivision.  Elle est régie par le régime de l’indivision en droit des biens.

Les éléments de la masse indivise

Les composantes de la masse indivise sont au nombre de deux :

L’actif de la masse indivise :

Il se compose de tous les biens existants lors du point de départ de l’indivision. L’actif de cette masse indivise est sujet à des changements en cas de vente ou de bénéfices.

Le passif de la masse indivise :

Le passif de la masse indivise est composé des dettes ainsi que des dépenses relatives au bien indivis.

La détermination du passif de la masse indivise permet également l’identification des débiteurs ainsi que des créanciers. C’est pourquoi, il est important de dissocier le passif de la masse indivise des passifs propres de l’indivisaire dont l’acquittement relève de la seule responsabilité de ce dernier et ne pourra jamais être prélevé de la propriété collective indivise, à moins que le partage ne soit terminé.

Ces dettes seront endossées par chaque propriétaire (que l’on nomme les indivisaires) à la hauteur de leur quote-part.

Régime de l’indivision : Le caractère évolutif de la masse indivise

Le contenu de la masse indivise peut changer au fil du temps, et ce, en fonction des opérations transactionnelles qui seront effectuées par les indivisaires, ou selon la nature et la destination du bien indivis lui-même.

Ainsi, les fruits ou bénéfices résultant de l’exploitation du bien pourront s’ajouter à la masse indivise. Tout comme son enrichissement, le bien indivis dans son ensemble peut se voir modifié si les co-indivisaires ont décidé d’en vendre un élément. Dans ce dernier cas, la somme obtenue de la cession reste dans le même régime d’indivision.

Quels sont les droits des indivisaires ?

Étant propriétaire d’un lot quantifiable, mais non identifié, chaque membre indivis dispose, de manière collective, à la fois :

  • De l’usus (usage et jouissance de la propriété indivise),
  • Du fructus (les profits tirés du bien indivis, à la hauteur de sa quote-part). Le délai de sa réclamation est de cinq ans (prescription quinquennale)
  • Ainsi que de l’abusus qui suit une règlementation très stricte.

Ces droits obéissent à des limitations telles que le respect des droits d’autrui (les co-indivisaires et les tiers), la préservation du bien, la convention d’indivision, etc.

Régime de l’indivision : Jusqu’à quand l’indivision en droit des biens perdure-t-elle ?

L’indivision est, dans la plupart des cas, une situation juridique qui a une durée de vie temporaire. Elle est maintenue jusqu’au partage du patrimoine indivis.

Quand et comment a lieu le partage du bien patrimonial indivis ?

L’article 815 du Code civil, Chapitre VII du régime de l’indivision, dispose que « (…) le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. ».

Deux cas peuvent alors se présenter :

  • Le partage du bien indivis résultant du vote à l’unanimité des indivisaires, c’est-à-dire un partage à l’amiable.
  • Le partage du patrimoine indivis suite à la saisine du tribunal de grande instance, il s’agit alors d’un partage contentieux. Contrairement au premier cas (le partage à l’amiable), ce mode de partage est plus difficile et fait l’objet de débats.

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Est-il possible que la situation liée à l’indivision en droit des biens soit éternelle ?

Généralement, l’indivision est temporaire puisqu’elle subsiste jusqu’au partage des biens.

Pourtant, la réponse est positive. En effet, dans certains cas, le partage étant impossible, l’indivision est vouée à devenir une situation immuable. Par exemple, pour un immeuble initialement indivis, lors de son partage, il sera difficile, voire irréalisable, de procéder à la répartition des parties communes de celui-ci ou encore des clôtures mitoyennes l’entourant. Par conséquent, la situation d’indivision est forcée à perdurer, il s’agit alors d’un cas que l’on nomme l’indivision forcée.

Quels sont les types d’opérations pouvant être effectuées sur le bien indivis ?

Selon le type d’opération, il existe une modalité procédurale bien précise pour la prise de décisions dans le cadre du régime de l’indivision en droit des biens.

Avant la loi n°2006-728 sur la réforme des successions en date du 23 juin 2006, les règles concernant les opérations d’administration et de disposition étaient très sévères. Tandis que celles autour des actes de conservation étaient plus souples.

En effet, la loi de 1976 autorisait les actes conservatoires à la décision d’un seul indivisaire. Contrairement aux autres opérations (d’administration et de disposition) qui nécessitaient l’accord de tous les indivisaires.

Les actes de conservation

La jurisprudence a défini les actes conservatoires comme étant « des actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires » (3ème chambre civile, 25 janvier 1983 et 9 octobre 1996).

Dans des termes plus simples, ce sont des actions tendant à préserver le patrimoine indivis ainsi que tous les droits y afférents, tels l’avis en paiement des loyers pour le locataire récalcitrant (3ème chambre civile, 31 octobre 2007), la saisine de la justice pour la réclamation du droit de propriété sur un bien indivis (3ème chambre civile, 19 juin 2002), la réparation de l’immeuble, l’apposition de scellés, la souscription d’une police assurance incendie, la déclaration de sinistre, etc.

Concernant les modalités liées à la prise d’un acte de conservation, l’article 815-2 du Code civil autorise une décision unilatérale d’un indivisaire, mais qui engagera tous les membres indivis. En effet, conformément à cette loi, « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. »

Les actes d’administration

Dans le langage commun, ce sont les actes d’une gestion courante de l’exploitation du bien en vue de le rendre prospère ou pour en conserver sa valeur.

L’article 815-3 du Code civil organise le nombre de voix requis pour la prise d’actes d’administration. Il dispose que « le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis (…) ». Mise à part cette majorité des deux tiers, les indivisaires doivent impérativement notifier les autres indivisaires sous peine d’inopposabilité.

Cette formalité de prise de décision s’impose aussi pour certains actes tels qu’une :

  • Attribution à un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers du mandat général d’administration
  • Vente des meubles indivis aux fins de l’acquittement de toutes les dettes et charges de l’indivision
  • Conclusion et renouvellement des baux.

Les décisions sur les baux se rapportant un immeuble à destinations agricole, commerciale, industrielle ou artisanale constituent des exceptions à cette majorité des deux tiers, parce qu’elles sont prises à l’unanimité.

Hormis les dispositions sur les baux, la règle est que le silence des indivisaires vaut acceptation. Ainsi s’ils ne formulent aucun avis sur les autres actions précitées, leurs consentements sont supposés être acquis (article 815-3 du Code civil), sauf dans le cas de mandat conventionnel d’un tiers. Dans le premier cas, il s’agit alors d’un mandat tacite d’administration.

S’il s’agit d’un mandat général d’administration, ces mandats donnent lieu à une rémunération de l’intéressé, qu’il soit un tiers ou un indivisaire, que la volonté ait été expresse ou tacite.

Est qualifié de mandat général d’administration l’ensemble des opérations effectuées pour le compte de l’indivision et qui ont été régulières, constantes ainsi que renouvelées ; en opposition donc aux actes qui ont été éparpillés dans le temps, périodiques et non fréquents.

Les actes de disposition

Ne relevant pas de la gestion normale de la propriété indivise, ce sont des actes exceptionnels qui peuvent avoir de sérieuses répercussions sur les droits des autres membres indivis. À titre illustratif, on peut ici citer les ventes, la constitution d’une hypothèque, les baux commerciaux, etc.

Selon l’article 815-3 du Code civil, « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition ». En effet, l’unanimité est une exigence légale dans ce cas-ci.

Les règles du jeu en cas de vente d’une quote-part

La loi dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». En revanche, un indivisaire ne peut forcer les autres propriétaires à vendre le bien commun. Ainsi, il n’est habilité à céder que sa quote-part. En cas de vente, les autres co-indivisaires disposent d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’ils seront priorisés par rapport aux autres acheteurs.

Ce droit de préemption s’étale sur un mois à partir de la notification de l’indivisaire souhaitant vendre sa quote-part. Il est important de noter que cette notification se fait par voie d’huissier et qu’elle est obligatoire. En retour, l’indivisaire intéressé lui fait parvenir sa réponse par exploit d’huissier également.

Régime de l’indivision : Quelles sont les circonstances causant l’indivision ?

Les circonstances traditionnelles causant l’indivision

Les cas les plus communs ayant conduit à la codification du droit des biens concernant l’indivision sont le décès et le divorce. On parle ici bien entendu de l’indivision successorale et de l’indivision post-communautaire.

En effet, l’indivision découle le plus souvent des situations inattendues et involontaires comme le décès d’un ascendant, n’ayant pas eu le temps de rédiger un testament partageant ses biens et laissant ainsi ses héritiers dans l’indivision. En l’occurrence, l’acquisition du droit de propriété exclusif par un ayant droit sera possible en cas de rachat de toutes les quotes-parts des autres propriétaires indivis.

En ce qui concerne l’indivision post-communautaire, ce sont les mariages dépourvus du contrat de mariage et dont le régime patrimonial tombe alors dans la communauté de biens qui sont involontairement mis sous le joug de ce régime de l’indivision du droit des biens.

L’indivision conventionnelle

Si certains sont tombés dans la situation juridique de l’indivision par défaut, d’autres y sont entrés volontairement. Dus à des circonstances particulières, nombreux sont ceux qui choisissent ce régime juridique de propriété collective régie par le droit des biens.

Afin de faciliter la cogestion du bien commun, il leur est possible d’établir une convention d’indivision qui détaille tous les termes entourant l’indivision.

Une convention ainsi autorisée par la loi notamment par les articles 815-1 et 1873-1 du Code civil sur le régime de l’indivision permet une meilleure organisation de l’indivision.

En effet, aux termes de ces articles, il est énoncé que : « Les indivisaires peuvent passer des conventions relatives à l’exercice de leurs droits indivis » (article 815-1) « Ceux qui ont des droits à exercer sur des biens indivis, à titre de propriétaires, de nus-propriétaires ou alors d’usufruitiers » peuvent passer des conventions qui sont relatives à l’exercice de ces droits (article 1873-1).

Cette convention sur l’indivision édicte les règles à suivre, notamment concernant la durée de l’indivision, l’exercice des droits de chacun, la détermination de l’indemnité d’occupation, la répartition des dépenses, etc.

Il peut aussi y être stipulé la nomination d’un gérant ou non. Dans le cas où les co-indivisaires décident de mettre le bien indivis aux mains d’un gérant, ceux-ci doivent établir un contrat épousant une forme stricte c’est-à-dire un accord écrit prévoyant sa durée. Un formalisme de solennité se doit d’être observé sous peine de nullité de l’acte.

Ainsi, le droit français impose que la procédure de la publicité foncière soit suivie.

Quels sont les véritables enjeux du régime de l’indivision en droit des biens ?

Le problème du consentement dans le régime de l’indivision en droit des biens

Que faire en cas de litige ?

Très souvent le régime de l’indivision est une situation que les indivisaires ne choisissent pas, mais subissent. L’obtention du consentement présente régulièrement une certaine difficulté et l’unanimité des consentements est rarement atteinte.

En conséquence, à moins d’être résolu par une convention d’indivision respectant le régime de l’indivision en droit des biens ou par les indivisaires eux-mêmes, tout blocage intervenu dans la gestion de la masse indivise peut être amené à être jugé devant le tribunal de grande instance.

Par exemple, si les propriétaires ayant plus de la majorité qualifiée des droits indivis (plus de deux tiers) veulent vendre, mais que le reste des indivisaires s’y opposent, ils peuvent ester en justice aux fins d’autoriser la vente aux enchères. C’est le tribunal qui tranchera en dernier ressort.

Dans la même optique, suivant de l’article 815-5 du Code civil, en cas de blocage de la part d’un indivisaire qui met en péril l’intérêt commun, « un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un co-indivisaire serait nécessaire ».

Ainsi, il est observé un rôle primordial qui est joué par l’instance juridictionnelle intervenant dans les situations où l’un des indivisaires est dans l’incapacité de manifester sa volonté.

Reprenant l’article 219 relatif aux dispositions concernant l’impossibilité de l’un des époux de manifester sa volonté, l’article 815-4 du Code civil [Chapitre VII : Régime de l’indivision] dispose au sujet du régime de l’indivision en droit des biens que « Si l’un des indivisaires se trouve hors d’état de manifester sa volonté » un autre peut alors se faire habiliter par la justice à le représenter d’une manière générale ou alors pour certains actes particuliers, les conditions et l’étendue de cette représentation sont fixées par le juge.

À défaut du pouvoir légal, ou de mandat ou encore d’habilitation par justice, les actes qui sont faits par un indivisaire en représentation d’un autre ont alors des effets à l’égard de celui-ci en suivant les règles de la gestion d’affaires.

Cette représentation par habilitation judiciaire facilite ainsi les actes de gestion de l’exploitation du bien indivis dans le cas d’un indivisaire éloigné, empêché, aliéné ou mineur. Cette autorisation judiciaire peut être obtenue suite à une saisine du tribunal de grande instance siégeant en formation collégiale.

Existent-ils des points positifs dans le régime de l’indivision en droit des biens ?

Mise à part les difficultés liées à l’indivision que nous avons évoquées un peu plus tôt, surtout celles concernant la gestion et le partage régulés par le droit des biens, elle représente tout de même quelques avantages.

Selon J. Patarin, l’indivision est « le degré minimum de l’union et de l’organisation des intérêts que l’on puisse concevoir », et ce, même après certains évènements assez brusques et accidentels.

Par ailleurs, à défaut de fonds suffisant pour la réalisation d’un projet, dans le cadre du concubinage ou du Pacte civil de solidarité (Pacs), l’achat collectif d’un bien sous l’égide du statut de l’indivision devient une possibilité très intéressante et assez simple.

En effet, au commencement, l’indivision, ne nécessitant pas de suivre une procédure très compliquée pour être mise en oeuvre, elle constitue une option envisageable et même assez favorable. Ainsi, sans procéder à un partage matériel du bien, chaque indivisaire peut jouir des profits proportionnellement à sa contribution initiale.

Un autre point positif de l’indivision en droit des biens, c’est qu’elle peut aussi être reconvertie en une société civile immobilière (SCI), un régime juridique régit par le droit des sociétés. La création d’une structure et la contribution en nature du bien rendent possible la transformation de l’indivision en une SCI avec un régime fiscal plutôt favorable …

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