Quelle est la définition d’hypothèque ?

On rencontre souvent l’hypothèque lorsqu’une personne demande un crédit immobilier auprès de sa banque. Dès lors, cette banque peut lui demander des garanties pour être sûre d’être payée. Parmi ces garanties figure l’hypothèque. Ainsi, dans la situation où une personne qui s’est engagée auprès d’un organisme bancaire ne peut pas rembourser cette hypothèque, la banque peut en conséquence saisir son bien immobilier dans le but de recouvrer sa créance à travers une vente aux enchères. L’hypothèque permet en substance à la banque d’être remboursée. Ce prêt garanti doit être authentifié par un notaire. On parle ici d’un acte notarié.

La définition d’hypothèque

L’hypothèque est une garantie permettant à une banque la récupération du capital restant dû d’un crédit immobilier, au cas où il y a une défaillance de l’emprunteur, au moyen de la vente du bien immobilier. L’hypothèque est aussi une garantie proposée pour acheter un bien non destiné à une revente (à noter que l’hypothèque est déconseillée pour un emprunt d’une faible somme.) Garantissant un emprunt, plus précisément lorsqu’une caution est impossible, l’hypothèque est une garantie devant faire l’objet d’un acte notarié, entraînant des frais de notaire et de mainlevée.

Les spécificités de l’hypothèque

Autrement dit, l’hypothèque d’un crédit immobilier désigne une garantie opérable lors d’une souscription d’un crédit pour acheter un bien immobilier dans le même cas que le privilège de prêteurs de deniers ou PPD ou encore la caution. Ainsi, au cas où l’emprunt n’est pas remboursé dans les délais répartis ou prévus, le bien immobilier peut faire l’objet d’une saisie par la banque dans le but de récupérer les sommes qui lui sont dues, conformément au contrat valablement signé entre les parties.

À noter que pour que l’hypothèque soit valable, elle doit être matérialisée dans un acte notarié. Publiée par le notaire aux services de la publicité foncière, l’hypothèque dure le temps du recouvrement des échéances du crédit immobilier auquel est additionné un délai supplémentaire d’un an.

Concrètement, cela signifie que l’inscription de l’hypothèque prend fin une année après la dernière échéance du prêt garanti. Dans la situation où un propriétaire veut obtenir la levée de l’hypothèque avant cette date (la fin de l’hypothèque) alors il doit en faire la demande et régler les frais associés à cette demande.

Par ailleurs, l’hypothèque peut aussi garantir également un prêt personnel ou un crédit affecté. Il est important de savoir que l’hypothèque d’un crédit immobilier diffère de l’hypothèque judiciaire. Cette dernière ne concerne pas la banque.

Par ailleurs, vous pouvez aussi consulter notre guide complet sur le rôle d’un rédacteur territorial. Ce guide vous présente la fiche métier d’un rédacteur territorial, ainsi que la préparation à suivre pour un concours de rédacteur territorial.

L’auteur d’une hypothèque

Établie obligatoirement devant le notaire, l’hypothèque se présente comme ayant la forme d’un acte authentique. Sans le notaire, l’hypothèque ne dispose d’aucune valeur juridique. Le notaire rédige l’acte de garantie hypothécaire stipulant que l’acquéreur accepte de mettre son bien en hypothèque à la banque en contrepartie de son prêt immobilier. Ensuite, le service de la publicité foncière du lieu de situation du bien immobilier hypothéqué reçoit le notaire qui effectue l’inscription de l’hypothèque.

L’hypothèque et les autres garanties

Il existe d’autres garanties en plus de l’hypothèque. Ce sont :

  • le cautionnement,
  • le privilège de prêteur de deniers.

D’abord, le cautionnement est un contrat par lequel une personne appelée « caution » s’engage envers le « prêteur » de rembourser ce dernier en lieu et place de l'emprunteur ne pouvant pas remplir ses obligations.

Le privilège de prêteur de deniers ou PPD quant à lui ressemble à l’hypothèque. Ce privilège de prêteur de deniers priorise l’emprunteur concernant les garanties prises sur le bien immobilier. Donc, au cas où il y a saisie et vente des biens immobiliers de l’emprunteur, le prêteur bénéficiaire de ce privilège pourrait en priorité être indemnisé.

Comme l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers exige un acte notarié. L’emprunteur se charge des frais. Utilisé uniquement pour un appartement déjà construit, une maison ou un terrain, ce privilège ne peut donc pas être utilisé pour garantir une partie du prêt finançant la construction de la maison. Également, il coûte moins cher que l’hypothèque. Il convient donc de bien distinguer l’hypothèque, du cautionnement ou du PPD, ce n’est pas la même chose.

Le déroulement de l’hypothèque

Un organisme accorde un crédit à un particulier. Les fonds qu’il prête doivent être garantis. En cas de défaillance des remboursements, cet organisme pourra obtenir la saisie d’un bien immobilier et vendre ce bien hypothéqué.

Également, l’emprunteur peut décider une hypothèque rechargeable. Le crédit hypothécaire rechargeable réside dans le fait qu’une hypothèque qui est garantie d’un emprunt immobilier initial puisse aussi garantir un prêt à la consommation. Afin de garantir les autres emprunts, l’hypothèque sera réutilisée pendant le remboursement du prêt immobilier. Ainsi, un seul bien immobilier garantira plusieurs prêts limitativement au montant initial de l’hypothèque. Des formalités sont imposées, dont l’intervention du notaire. Il sert de garantie pour :

  • les crédits à la consommation hormis les prêts renouvelables,
  • les crédits consentis à des professionnels,
  • les crédits immobiliers.

À l’exception de l’hypothèque rechargeable, l’hypothèque dure avec le crédit. Pourtant, elle demeure encore inscrite auprès du service de la publicité foncière pendant un an après la fin du crédit, sans néanmoins que le temps de l’inscription ne dépasse pas les 50 ans. Toutefois, l’emprunteur peut lever cette hypothèque sous certaines conditions.

À part les frais relatifs au crédit, l’emprunteur doit se charger des frais d’acquisition. Ces frais comprennent les frais d’hypothèque, les impôts, la rémunération du notaire et les taxes. Un décret fixe la rémunération du notaire.

Les inconvénients de l’hypothèque

L’hypothèque est une garantie assez courante pour la banque et qu’elle aime privilégier en raison de la rapide récupération des sommes à rembourser par la vente du bien hypothéqué.

L’inconvénient de l’hypothèque reste son coût qui est plus élevé que celui du privilège de prêteur de deniers ou de la caution. Les frais liés à l’acte authentique établi par le notaire et l’inscription de cet acte auprès du service de la publicité foncière en sont les raisons.

Le coût d’une hypothèque

Il est assez élevé parce qu’il représente 1,5 % environ de la somme totale de l’emprunt immobilier. De nombreux éléments constituant les frais hypothécaires expliquent ce coût.

Ainsi, il existe :

  • la contribution de sécurité immobilière : représentant 0,1 % du montant de l’emprunt total,
  • les émoluments de formalités et débours : c’est une somme variable constituant une avance pour le notaire dans l’acquisition des pièces administratives,
  • les émoluments du notaire : c’est une rémunération fixée par un décret, en proportion du montant du prêt immobilier et demandé par le notaire en échange de la rédaction de l’acte notarié et de l’enregistrement de l’hypothèque auprès du service de la publicité foncière
  • la taxe de publicité foncière : il s’agit d’une taxe payée obligatoirement par le notaire pour enregistrer l’hypothèque. En contrepartie, le notaire demandera de la rembourser.
Autre guide : C’est quoi un sursis à statuer ? Découvrez sur ce guide la définition, les catégories, les caractéristiques et sa nature, les causes, ainsi que les conséquences, et le recours contre le sursis à statuer.

La fin d’une hypothèque

Une hypothèque expire un an après la dernière échéance du crédit immobilier comme expliqué un peu plus haut dans cet article. Néanmoins, une hypothèque peut expirer avant la fin d’un prêt immobilier en opérant une mainlevée d’hypothèque.

Cette mainlevée d’hypothèque peut être réalisée dans ces deux cas :

  • Au moment où le fait de revendre le bien immobilier est souhaité avant la fin du crédit immobilier,
  • Au moment où un rachat de crédit en cours est souhaité afin d’obtenir un pourcentage plus profitable auprès d’une autre banque

En revanche, le fait de réaliser une mainlevée d’hypothèque requiert un acte notarié entraînant des frais de mainlevée qui sont des frais supplémentaires.

En somme, l’hypothèque désigne la garantie pour la banque qui accorde un crédit immobilier. C’est une sûreté lui donnant le droit de saisie dudit bien au cas où l’emprunteur n’honore pas les conditions du prêt demandé et accordé.

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