Un droit réel d’après la théorie classique est un droit qui porte directement sur une chose. Ce droit confère un pouvoir direct et immédiat à son titulaire sur la chose qui s’exerce sans l’intermédiaire d’une autre personne. Ainsi, le droit réel repose sur deux éléments :

    • La personne, c’est-à-dire le titulaire du droit réel qui est un sujet actif de ce droit
    • La chose, c’est-à-dire l’objet du droit

Ce qu’il convient d’ajouter ici, c’est qu’en matière de droit réel, la chose joue un rôle véritablement essentiel. Il est à noter que les droits réels s’imposent à tous et l’insolvabilité du débiteur ne peut être confrontée au bénéficiaire de ce droit.

Après avoir délivré la définition d’un droit réel, nous verrons en détail ce que recouvre cette notion juridique.

Le droit réel par excellence

Le droit réel par excellence, c’est le droit de propriété. En effet, ici le propriétaire exerce directement son pouvoir sur la chose (objet du droit). Aucun intermédiaire ne vient s’interposer entre lui et la chose.

Il en résulte que le droit réel peut être exercé non seulement contre une personne déterminée, mais aussi contre toute personne. C’est pour cette raison que l’on dit qu’il est opposable erga omnes, c’est-à-dire qu’il est opposable à tous.

Les attributs du droit réel

Le droit réel confère à son titulaire un double privilège :

Privilège n°1 : Un droit réel est un droit de suite.

Le titulaire d’un droit réel quelconque peut suivre en quelques mains la chose qui lui appartient ou qui est grevée d’un droit réel en sa faveur. Le droit réel peut ainsi être exercé contre n’importe quoi, car le droit réel est absolu. Quel que soit son usage, le titulaire peut exercer son droit sur le bien (voir ici notre cours complet sur le droit des biens).

Privilège n°2 : Le droit réel est un droit de préférence.

Cela signifie le droit d’être préféré à toute autre personne et notamment à tous les créanciers titulaires d’un simple droit personnel ou de toutes autres personnes ne possédant qu’un droit réel postérieur en date ou classé à un rang inférieur.

En fait, le droit de préférence est rattaché à un droit réel accessoire à une créance. Par exemple, une personne dépose une marchandise lui appartenant chez un commerçant.

Avant la restitution ou le paiement, le commerçant devient insolvable ou ne peut plus payer ses dettes. Le titulaire du droit réel demeure la personne qui a déposé la chose : les créanciers du dépositaire ne pourront nullement saisir le bien n’appartenant pas à leurs débiteurs.

Cette suprématie du droit réel sur le droit personnel explique souvent le recours au premier pour garantir le second.

La typologie du droit réel

Il existe une distinction fondamentale entre les droits réels eux-mêmes :

  • D’une part, les droits réels principaux qui confèrent à leur titulaire le pouvoir ou les prérogatives d’user et de jouir d’une chose de manière complète.

Concrètement, c’est le cas du droit de propriété (usus, fructus, abusus). Aussi, ce dernier présente des démembrements ne conférant qu’une partie de ces trois prérogatives à leur titulaire, comme l’usufruit et la servitude. Ce droit s’exerce immédiatement sur la chose et l’exercice du pouvoir se fait sur la chose elle-même.

  • D’autre part, les droits réels accessoires sur la valeur de la chose.

Ce sont des droits qui sont au contraire l’accessoire d’un droit personnel et qui sont destinés à en assurer l’exécution. En d’autres termes, ce sont des accessoires d’un droit de créance renforçant l’efficacité des droits réels comme c’est le cas du gage qui garantit une créance et l’hypothèque qui accessoirise une créance.

Par exemple, un créancier prend des biens en gage si la dette n’est pas payée à l’échéance par son débiteur. Dès lors, le créancier privilégié fera vendre la chose gagée avant tout autre créancier chirographaire sur le prix de la vente.

En effet, le droit réel accessoire est lié à l’existence d’une créance. Le recouvrement de celle-ci est garanti par le droit réel accessoire. Ainsi, un droit sur la chose est offert par le droit réel accessoire, mais ce droit sur la chose n’est utile que pour la valeur représentée par cette chose.

Le droit réel et le droit personnel

La définition de droit personnel

Le droit réel s’oppose au droit personnel (que l’on appelle aussi le droit de créance, la définition ici).

C’est un droit reconnu à une personne d’exiger d’une autre ou de plusieurs personnes déterminées une prestation. C’est un droit qui crée un rapport non plus entre une personne et une chose, mais entre deux personnes ou plusieurs personnes.

Le titulaire de ce droit s’appelle le créancier et celui de qui on exige la prestation est le débiteur. Pour ce dernier, le rapport qui l’unit au créancier ne se présente pas comme un droit, mais comme une obligation dont l’objet est la dette.

Contrairement au droit réel, le droit personnel ne s’oppose pas à tous. Ainsi, celui qui bénéficie du droit peut se retrouver devant l’insolvabilité de l’autre. Avec le droit personnel, les biens passés entre d’autres mains ne peuvent pas être suivis.

La typologie du droit personnel

Les droits personnels ou les droits de créance sont très variables et il est difficilement possible d’en distinguer plusieurs types bien définis. Ces droits diffèrent en effet suivant la prestation que le créancier est en droit d’exiger de son débiteur. On peut rencontrer plusieurs sortes de prestations :

Quand le débiteur est tenu de faire quelque chose, alors on dit qu’il est tenu d’une obligation de faire.

Par exemple, dans le contrat de vente, l’acheteur doit payer le vendeur pour acquérir la chose et en contrepartie le propriétaire du bien doit également mettre ce bien à la disposition d’acheteur. Contrairement à la notion de res derelictae, l’acheteur doit payer la marchandise.

Quand le débiteur est tenu de ne pas faire quelque chose, on dit qu’il est tenu d’une obligation de ne pas faire ou d’abstention.

Par exemple, toujours dans un contrat de vente, le vendeur doit s’abstenir de vendre certaines catégories de produits.

Quand le débiteur est tenu de transférer un droit réel qu’il peut avoir sur la chose, on dit qu’il est tenu d’une obligation particulière ou d’une obligation de daré.

Par exemple, dans un contrat de vente, une fois la vente conclue, le vendeur doit transférer à l’acheteur le droit de propriété qu’il détenait sur la chose. Il est le débiteur d’une obligation de daré dont l’acheteur est le créancier.

En somme, de nombreuses possibilités n’existant pas en matière de droit personnel sont offertes par le droit réel. En réalité, les droits réels sont opposables erga omnes.

Ainsi, celui qui bénéficie de ces droits n’est pas confronté à une éventuelle insolvabilité du débiteur. Il s’agit aussi d’un pouvoir qui s’exerce de façon directe sur la chose. Ce droit ne dépend de personne. Enfin, il convient de préciser que le droit réel octroie un droit de suite. En effet, le propriétaire dispose toujours de la chose, bien qu’elle circule entre les mains d’un tiers.

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