Droit de préemption

En droit administratif, le droit de préemption est reconnu occasionnellement à l’Administration et à quelques organismes de droit privé chargés d’une mission de service public. Ce droit de préemption leur permet ainsi d’acquérir la propriété d’un bien au cours de son aliénation par préférence à tout autre acheteur.

À titre d’illustration, un terrain ou un bien immobilier peut être acquis en priorité par une commune lors de sa vente. Néanmoins, celle-ci n’est autorisée à faire usage de ce droit que si l’intérêt général conditionne le projet de rachat.

En droit civil, l’article 815-14 du Code civil dispose que le droit de préemption désigne la faculté de substitution conférée à un tiers d’évincer l’acquéreur élu par le vendeur et d’acquérir le bien mis en vente par préférence à lui aux mêmes prix et conditions.

En d’autres termes, le droit de préemption est l'avantage donné à quelqu'un, soit par la loi, soit contractuellement, de pouvoir se substituer à l'acquéreur afin de faire l’acquisition d’un droit ou d’un bien à sa place ainsi que dans les mêmes conditions.

Les autres droits de préemption et les titulaires du droit de préemption

Comme la loi prévoit et dans un délai de deux mois, le titulaire du droit de préemption peut adresser au propriétaire une demande unique de communication de renseignements complémentaires dans le but d’apprécier la consistance de même que l’état de l’immeuble, ou dans le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière.

Également, la mairie peut demander au vendeur de visiter le bien. Comme l’annonce le législateur dans l’article L210-1 du Code de l'urbanisme, les droits de préemption sont exercés au nom de l’intérêt général. Nous pouvons ainsi distinguer :

Le droit de préemption dans les zones de préemption au titre de l'Espace naturel sensible créées par le conseil départemental :

Le département détient un droit de préemption dans un espace naturel sensible. Aussi, suivant l’article L215-4 et 5 du Code de l’urbanisme, avec la compétence territoriale du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, ce dernier peut remplacer le département si celui-ci n'exerce pas le droit de préemption. En d’autres termes, le département a le droit de déléguer son droit de préemption.

Le droit de préemption commercial des communes :

La municipalité souhaite pouvoir préempter les locaux commerciaux pour maintenir les petits commerces de proximité en centre-ville. En cas d’aliénation à titre onéreux, les biens concernés par le droit de préemption commercial sont les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux ainsi que des terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial. Ce droit s’applique également aux terrains pouvant porter des activités commerciales d'une surface entre 300 et 1 000 m².

Le droit de préemption exercé dans les zones d’aménagement différé ou ZAD :

Elles sont créées par le préfet ou par délibération de l’organe délibérant de l’EPCI à fiscalité propre dont la compétence est bien reconnue par la loi. Une collectivité publique ou un établissement public ayant vocation au droit de préemption ou le concessionnaire d’une opération d’aménagement peut être le titulaire du droit de préemption en zone d’aménagement différé.

Le droit de préemption urbain :

La commune et les établissements publics de coopération intercommunale ou EPCI sont les titulaires du DPU, annoncent les articles L211-1 et L211-2 du Code de l’urbanisme. Aussi, d’après l’article L213-3 du Code de l’urbanisme, le droit de préemption urbain ou en zone d’aménagement différé peut être délégué par le titulaire du droit initial à l’État, à un concessionnaire d’une opération d’aménagement, à un établissement public, à une collectivité locale.

En droit des sociétés, notamment dans les sociétés à responsabilité limitée, les associés peuvent faire valoir un droit de préemption qu’ils tiennent de l’article 45 de la loi n°66-537 du 24 juillet 1966 sur les parts que l’un d’entre eux projette de vendre à des personnes étrangères à la société. Ainsi, ce droit de préemption désigné par le droit de préférence offre également aux associés la possibilité d’acquérir par priorité les actions d’un autre associé qui souhaite quitter la société.

L’office du notaire, du juge de l’expropriation et de l’avocat dans la déclaration d’intention d’aliéner

Un vendeur, un acquéreur évincé ou un représentant de la collectivité locale peut être conseillé par un notaire avant toute procédure afin d’éviter les risques des contentieux, les blocages ou la mise en cause de la responsabilité de la commune et de ses responsables.

En principe, le notaire informe la collectivité publique de la signature de la promesse ou du compromis de vente via la déclaration d’intention d’aliéner lorsque le bien mis à la vente est préemptable.

D’une part, dans le cas où ladite collectivité choisit de préempter, le notaire vérifie si les procédures sont respectées. Dans l’autre cas où elle abandonne la préemption, dans les trois ans de la décision de renonciation, la vente doit s’opérer sinon le droit devra être purgé à nouveau.

La décision de la mairie de préempter doit être motivée par l’intérêt général. Cette décision ou le prix proposé par la mairie est contestable. Tout d’abord, afin de contester la décision de préempter, un recours pour excès de pouvoir en demande de la nullité de la décision exercée par la commune devant le juge de l’expropriation peut être émis. Aussi, pour contester la décision, le juge met à disposition un délai de deux mois à partir de la notification qui a été adressée.

Le prix de vente convenu avec l’acquéreur ne tient pas l’administration. Une contre-proposition peut être faite. Ainsi, une commune peut offrir un prix inférieur à celui mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner. Concernant le prix proposé par la mairie, il faut trouver un accord à l’amiable avec l’administration sur le prix de vente en faisant appel à un avocat. Suite à cela, tantôt l’administration ne va plus acquérir le bien, tantôt elle va garder le prix qu’elle voulait dès le début. En cas de refus du prix réclamé, l’administration saisit le juge de l’expropriation.

La représentation par un avocat sera obligatoire au cours de cette phase contentieuse devant le tribunal judiciaire. Donc, à défaut d’accord amiable, le prix de vente sera fixé par le juge de l’expropriation. À supposer que le prix fixé par le juge ne convient toujours pas aux parties, ils peuvent toujours interjeter appel.

Dans le cas où la déclaration d’intention d’aliéner présente une erreur de droit, il est possible d’exercer un recours contre celle-ci. Peuvent être des motifs d’irrégularité, l’absence d’un prix précis du bien ou l’omission des signatures sur la déclaration des propriétaires du bien concerné.

Toutefois, le juge administratif ne remettra pas en cause la déclaration d’intention d’aliéner, tant que la légalité de l’acte n’est pas entachée. En l’espèce, dans un arrêt du 26 juillet 2011, une erreur avait été commise sur le prix du bien à vendre. Il a été jugé par le Conseil d’État que cette erreur n’avait aucune incidence sur la déclaration d’intention d’aliéner. Ainsi, l’assistance par un avocat compétent en la matière est cruciale pour éviter toute problématique liée à la déclaration d’intention d’aliéner.

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