Le crédit-bail est une technique contractuelle de financement d’un investissement par laquelle le crédit bailleur qui peut être une entreprise ou une banque achète ou acquiert un bien dans le but de le donner en location à un client appelé aussi le preneur ou locataire. Avec le crédit-bail que l’on appelle aussi « le leasing » dans un langage courant, le bien est alors loué par le preneur pour une durée déterminée avec une redevance ou des loyers fixés à l’avance.

Lorsque la date du contrat arrive à échéance, le locataire a alors le choix entre : renouveler son contrat, mettre fin au contrat et restituer le bien ou acquérir le bien. La fixation du prix peut se faire à l’avance lors de la signature du contrat de crédit-bail et peut tenir compte en partie des versements effectués à titre de loyers.

Le crédit-bail a surtout été conçu à l’origine pour les biens d’équipements mobiliers et il peut aussi s’appliquer à l’acquisition ou à la construction d’immeubles à usage professionnel.

Après avoir délivré la définition du crédit bail, nous verrons les différentes clauses que l’on retrouve dans le contrat de crédit-bail ainsi que les différentes formes qu’il peut revêtir.

Les clauses dans un contrat de crédit-bail : Définition

D’après le principe général du droit des contrats, la majorité des contrats de crédit-bail sont conclus pour une durée de trois à sept ans et dans certains cas pour une durée de dix ans lorsque les contrats de crédit-bail portent sur des matériels agricoles. Les clauses qui doivent apparaître de manière obligatoire dans un contrat de crédit bail sont :

  • Le versement d’un loyer qui est nécessaire à la signature du contrat
  • Le crédit bailleur est toujours propriétaire du bien, mais le preneur ou le locataire devient le propriétaire temporaire avec un droit d’usage sur le bien
  • Dans le cas où le preneur décide d’acheter le bien à la fin de la période de location :

Il est possible de réaliser le paiement à intervalle régulier et fixé lors de la signature du contrat par les deux parties.

Nb : S’il existe une clause qui empêche l’annulation d’un crédit-bail, dès lors que celle-ci a été enfreinte, l’une de parties peut être sanctionnée par des pénalités. Par ailleurs, l’ajout de la valeur résiduelle dans le loyer est possible pour la société de leasing.

Les différents types de crédits-bails

Le crédit-bail peut être catégorisé en plusieurs catégories selon les critères et la forme qu’il prend. Par rapport à ces critères, on peut les catégoriser selon le transfert de risques, l’objet du contrat et la nationalité du contrat.

Le crédit-bail financier (financial lease)

Le crédit-bail financier est un crédit bail où le bailleur recouvre la totalité de son investissement et sa marge bénéficiaire tout en moyennant le paiement des loyers. Il se distingue des autres crédits-bails par le fait que les avantages et risques liés sont contractuellement transférés au locataire, et ce, même si la propriété du bien n’est pas transférée. Toutefois, il est aussi possible dans le cas de certains contrats que le montant de la valeur résiduelle ne soit pas fixé par avance dans le contrat.

Une opération est appelée leasing financier si le prix de rachat est fixé à une valeur inférieure à la juste valeur de la période de location pour être sûr que le preneur puisse lever l’option d’achat.

Mais il faut aussi que la durée de location couvre la majeure partie de la durée économique du bien et que la valeur actualisée des redevances soit supérieure ou égale à la quasi-totalité de la valeur de l’actif loué au moment de la signature de contrat. L’élément financier occupe donc une grande place dans le leasing financier.

Le crédit-bail opérationnel (operating lease)

Pour le cas de l’operating lease, les loyers ne permettent qu’un amortissement partiel du capital initial et il est nécessaire de placer un complément de revenu dès la fin du contrat de location qui doit être inférieure à la durée de vie économique probable du bien.

Le complément de revenu doit alors provenir de la revente de l’équipement ou par un nouveau contrat de location. La valeur résiduelle est alors inférieure à celui du marché.

On distingue trois types d’operating lease :

  • Le True lease qui est un vrai bail caractérisé par une durée de contrat inférieure à la durée de vie économique du bien.

L’option d’achat est alors fixée grâce au « Fair Market Value » et les loyers ne couvrent pas le capital investi par le bailleur.

  • Le leveraged lease qui intègre tous les facteurs pouvant aboutir à l’abaissement de l’opération, c’est-à-dire du montant du loyer.

Le cas de leveraged lease le plus connu est le leasing fiscal.

  • Le leasing avec service où le bailleur ne reconstitue pas le capital investi par la perception des loyers.

L’investissement du crédit bailleur se focalise alors sur les différents coûts comme : la gestion du bien, son entretien, son achat et l’offre de prestation qui est incluse dans le contrat. Le leasing avec service est surtout présent dans les contrats de crédit-bail pour les transports.

*** En plus de ce cours, lisez aussi : qu’est-ce que la cession de contrat ? Suivez le lien pour en savoir plus ! ***

Le crédit-bail immobilier

Le crédit immobilier est apparu grâce à l’extension des crédits-bails mobiliers. Les bailleurs se sont mis à acheter ou à construire des biens immobiliers dans le but de les louer tout en demeurant propriétaires des biens. Ce type de crédit-bail est caractérisé par une longue durée de contrat entre 15 et 25 ans avec un loyer indexé ou révisable.

Dans d’autres cas, il est possible que l’utilisateur ou le locataire choisisse de faire appel à un bailleur pour assurer le financement d’un immeuble déjà construit. Mais si l’immeuble est à construire, plusieurs cas sont alors à déplorer :

  • Par rapport à l’acquisition du terrain, dans le cas où le propriétaire du terrain est étranger aux deux parties, le crédit bailleur achète le terrain.

Mais si le preneur ou utilisateur est propriétaire du terrain, il est possible que les deux parties constituent une société civile immobilière dans le but de procéder à l’achat du terrain pour le relouer à l’utilisateur qui devient alors un locataire. Il contribue dès lors à l’investissement. Ce dernier peut ainsi devenir propriétaire en rachetant les parts détenues par le crédit bailleur.

D’un autre côté, l’utilisateur peut aussi consentir à ce que l’on appelle un bail emphytéotique au bailleur qui possédera alors un droit réel qui est l’équivalent du droit de propriété lui permettant de construire l’immeuble. À la fin du contrat de bail, le preneur devient ainsi propriétaire du terrain, mais aussi de l’immeuble construit par accession.

  • Par rapport à la construction de l’immeuble, le locataire est chargé de suivre l’évolution de la construction et d’effectuer les démarches de la société en tant que mandataire.

Le crédit-bail mobilier

Le crédit-bail mobilier consiste à la location d’un bien mobilier comme un équipement ou différents matériaux achetés par le crédit bailleur dans le but d’être loués par le preneur ou le locataire. Le bien est alors loué pour une période déterminée entre 3 et 7 ans et le crédit bailleur reste propriétaire du bien sauf dans une situation d’achat.

La période fixée est alors irrévocable et les deux parties ne peuvent donc pas résilier ou mettre fin au contrat durant cette période. L’accord du bailleur est alors nécessaire si le bien est modifié.

Dans un contrat de crédit bail mobilier, le bailleur doit financer les différents équipements nécessaires au fonctionnement du bien, mais aussi les différents frais d’installations et de transport qui sont nécessaires au fonctionnement du bien.

En passant, vous pouvez voir ici le contrat de dépôt-vente. Un exemple similaire au contrat de crédit bail qui rassemble d’un côté le contrat de crédit et de l’autre le contrat de bail.

Le crédit-bail sur un fonds de commerce

Le crédit-bail sur fond de commerce n’étant pas très populaire à cause des limitations aux avantages fiscaux qui peuvent en principe être consentis en cette matière, du coût élevé des droits d’enregistrement pour le locataire ainsi que la levée de l’option d’achat.

Mais le plus grand problème réside dans la variation de la valeur du fonds de commerce dans le temps pouvant entraîner un grand risque de nature financière pour le bailleur.

>