Un propriétaire peut voir sa responsabilité engagée en faisant un usage abusif de son droit (ou de ses droits de propriété) : c’est l’ « abus de droit de propriété ». Cette notion vient donc apporter une limite au droit de propriété qui a un caractère absolu, perpétuel et exclusif.

Le droit de propriété peut être acquis soit par un contrat (voir la différence entre un contrat consensuel et les autres types de contrat), soit par voie de succession ou par une prescription acquisitive.

Le droit de propriété emporte trois prérogatives : l’usus (le droit de jouir de la chose), l’abusus (le droit de disposer de la chose) et le fructus (le droit de percevoir les droits issus de la chose).

Attention toutefois, il ne faut pas confondre l’abus de droit de propriété avec l’abus de jouissance qui, lui est prévu par la loi, notamment par l’article 618 du Code civil : « l’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. »

> Voir aussi : Toutes les causes de l’extinction de l’usufruit, article 544 du Code civil.

La doctrine du trouble de voisinage vient aujourd’hui compléter celle de l’abus du droit de propriété, qui s’avère être insuffisante en matière d’abus de droit. En effet, l’auteur du trouble ne peut être que le propriétaire du droit.

Pour autant, l’abus de droit ne se limite pas seulement au droit de propriété, il existe aussi dans d’autres domaines tels que :

Le droit de propriété intellectuelle et le droit d’auteur avec l’abus de droit d’exploitation.

En matière contractuelle avec le licenciement abusif ; ainsi qu’en matière de droit des successions (la donation par la nue-propriété ne constitue pas un abus de droit fiscal).

Sachez que le Code civil ne fait aucune mention spécifique de cette notion, l’abus de propriété est le fait de la jurisprudence. En effet, deux arrêts furent au centre de cette reconnaissance de l’abus de droit de propriété : l’arrêt Doerr du 2 mai 1855 et l’arrêt Clément-Bayard du 3aout 1915.

Mise en œuvre de la théorie de l’abus de droit de propriété par la jurisprudence

L’abus de droit de propriété était donc associé au droit moral, qui permet de sanctionner tout usage de droit qui outrepasse les limites raisonnables de ce droit.

Point de départ dans la reconnaissance de l’abus de droit de propriété : Arrêt Doerr du 2 mai 1855, la Cour d’appel de Colmar

Dans les faits, un propriétaire avait édifié sur le toit de sa maison, une fausse cheminée pour priver son voisin de la lumière.

La Cour d’appel a donc affirmé : « C’est méchamment que l’appelant, sans utilité pour lui et dans l’unique but de nuire à son voisin, a élevé, en face et presque contre la fenêtre de l’intimé, dont une partie se trouve déjà masquée par sa construction nouvelle, une fausse cheminée […].

S’il est de principe que le droit de propriété est un droit absolu, autorisant le propriétaire à user et à abuser de la chose, cependant l’exercice de ce droit, comme celui de tout autre, doit avoir pour limite la satisfaction d’un intérêt sérieux et légitime ; les principes de la morale et de l’équité s’opposent à cette justice qui sanctionne une action inspirée par la malveillance, accomplie sous l’empire d’une mauvaise passion ne justifiant par aucune utilité personnelle et pourtant un grave préjudice à autrui. »

Les juges du fond ont donc retenu que le propriétaire ne doit en tirer que des profits normaux de ses biens pour satisfaire ses besoins.

Un abus de droit est donc ici constitué par :

  • Profit excessif de son bien
  • Exercer son droit de propriété dans le but de nuire à autrui.

Le droit de propriété qui a un caractère absolu de la propriété autorise la propriétaire d’user, d’abuser et d’en percevoir des fruits, trouve néanmoins quelques limites : « un intérêt sérieux et légitime ».

Ce principe a été confirmé par un arrêt de la Cour d’appel de Lyon le 18 avril 1856. Dans ce cas d’espèce, un propriétaire d’un fonds a fini par réduire considérablement le débit des autres sources d’eau qui sont reliées par le sous-sol à la sienne en aspirant l’eau du sous-sol de son propre terrain et en laissant l’excédent d’eau se perdre sur son terrain. La cour forcée de constater le manque total d’utilité de l’acte du propriétaire a affirmé que : l’exercice d’un droit de propriété a été fait dans le seul but de nuire.

Consécration de l’abus de droit de propriété : Arrêt Clément-Bayard du 3 aout 1915, Cour de cassation

Faits

Monsieur Coquerel avait acheté un terrain mitoyen avec un autre terrain appartenant à Monsieur Clément-Bayard. La propriété de Monsieur Clément-Bayard était destinée à un hangar pour dirigeable. Monsieur Coquerel, dans le respect de la distance légale a donc décidé de construire une sorte de clôture composée de « carcasse de bois surmonter de pique de fer » : pour une longueur d’environ 15 mètres, et une hauteur d’environ 1 mètre, surmontée de pointes de métal d’environ 3 mètres. Ainsi, ces ouvrages en question occasionnaient des dommages aux dirigeables.

Monsieur Clément-Bayard traduit donc Monsieur Coquerel en justice pour réclamer des dommages et intérêts pour la réparation des préjudices qu’il a subis.

Procédure

  • Cour d’appel

La Cour d’appel a estimé que Monsieur Coquerel avait abusé de son droit de propriété parce que ses ouvrages n’avaient aucune utilité compte tenu de la distance qui séparait les piquets et que ce dernier les avait construits dans l’unique but de nuire à Monsieur Clément-Bayard. Qu’il a justifié ses agissements dans un but d’investissement spéculatif sur son bien en espérant contraindre Monsieur Clément-Bayard à acquérir son bien.

La Cour a donc condamné Monsieur Coquerel à supprimer les ouvrages métalliques et à l’indemnisation pour les dommages faits au dirigeable.

Monsieur Coquerel forme un pourvoi en cassation.

  • Cour de cassation

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par Monsieur Coquerel et a donc confirmé la décision de Cour d’appel.

La Cour de cassation a, certes, reconnu la licéité des actes à buts spéculatifs en déclarant qu’il était légitime pour le propriétaire de trouver le meilleur profit pour son bien : « Il ne peut y avoir d’abus de droit que si le propriétaire exécute chez lui, sans aucun profit pour lui-même, un acte qui apporte un trouble au propriétaire du fonds voisin en restant dans les limites de sa propriété ».

Mais elle a toutefois retenu les termes d’abus de droit en arguant que les moyens utilisés pour sa réalisation étaient illégitimes et inspirés dans le seul but de nuire à autrui.

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Quels sont les critères d’abus de droit de propriété ?

La jurisprudence s’est basée sur deux critères pour justifier l’abus de droit de propriété vis-à-vis de l’abuseur que sont : l’absence d’utilité de l’acte de propriétaire et le but de nuire et vis-à-vis de la victime : l’existence d’un dommage ou préjudice.

Absence d’utilité de l’acte :

On entend par l’absence d’utilité, une absence d’intérêt personnel. Dans l’arrêt Doerr du 2 mai 1855, par exemple, la cour a estimé que le fait d’installer une fausse cheminée dans le seul but de bloquer l’accès à la lumière son voisin a été retenu comme étant d’aucune utilité donc constitutif d’abus de propriété.

D’ailleurs, elle a rajouté que le droit de propriété doit avoir comme limite la satisfaction d’ « un intérêt légitime et sérieux ».

La Cour de cassation, dans un l’arrêt du 3 aout 1915, a considéré comme illégitime le moyen utilisé par le propriétaire, en mettant des constructions nuisibles aux activités de son voisin sur son terrain dans le seul but de contraindre ce voisin à acheter le terrain en question.

Dans un arrêt du 20 mai 1964, la Cour de cassation a affirmé que « l’exercice du droit de propriété qui a pour limite la satisfaction d’un intérêt sérieux et légitime ne saurait autoriser l’accomplissement d’actes malveillants, ne se justifiant par aucune utilité appréciable et portant préjudice à autrui ».

Le but de nuire :

Il y a abus de droit de propriété à chaque fois que l’exercice d’un droit subjectif reconnu à un propriétaire présente un caractère malveillant, excessif ou abusif.

L’abus de droit de propriété n’est donc pas constitué en présence de la bonne foi du propriétaire.

Pour être retenu, il faut donc que la volonté de nuire émane de celui qui exerce le droit, il ne pourra être du fait d’un tiers. Il appartient donc au demandeur d’apporter la preuve de l’abus.

Dans ce sens, la jurisprudence a traditionnellement admis que ce critère est appréciable notamment par l’acte matériel, c’est-à-dire dans l’inutilité de l’acte accompli par le propriétaire et que cet acte occasionne un préjudice.

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